La pregunta que toda persona debería responder antes de buscar apartamento
Antes de elegir el inmueble, antes de hablar con el banco y antes de calcular la cuota inicial, hay una pregunta fundamental que define si el crédito hipotecario es viable para ti hoy: cuánto ingreso necesitas demostrar?
La respuesta depende de una regla que usan todos los bancos en Colombia, aunque no siempre la explican con claridad desde el primer contacto.
La regla del 30%
Los bancos colombianos calculan tu capacidad de pago bajo un principio general: la cuota mensual del crédito hipotecario no puede superar el 30% de tus ingresos netos mensuales demostrables. Algunas entidades aplican hasta el 40% en ciertos perfiles, pero el 30% es el estándar de referencia del mercado.
Esto significa que el ingreso requerido no lo define el valor del inmueble directamente, sino la cuota mensual que resulta de financiarlo. Y esa cuota depende del monto financiado, el plazo y la tasa de interés.
Ejemplos reales con cifras de 2026
Con las tasas actuales del mercado para crédito No VIS en pesos, estos son los ingresos aproximados requeridos según el valor del inmueble, asumiendo una cuota inicial del 20% y un plazo de 20 años:
Inmueble de $250 millones — financia $200 millones:
- Cuota mensual aproximada: $2.060.000
- Ingreso requerido: $6.870.000 mensuales
Inmueble de $350 millones — financia $280 millones:
- Cuota mensual aproximada: $2.890.000
- Ingreso requerido: $9.630.000 mensuales
Inmueble de $500 millones — financia $400 millones:
- Cuota mensual aproximada: $4.120.000
- Ingreso requerido: $13.730.000 mensuales
Inmueble de $700 millones — financia $560 millones:
- Cuota mensual aproximada: $5.770.000
- Ingreso requerido: $19.230.000 mensuales
Estos son valores orientativos calculados con tasas de mercado. La cifra exacta varía según la entidad y tu perfil.
Qué cuenta como ingreso demostrable
Aquí es donde muchas personas se llevan la primera sorpresa. El banco no pregunta cuánto ganas, pregunta cuánto puedes demostrar que ganas.
Para empleados formales, el ingreso demostrable es el salario neto que aparece en el certificado laboral o en el desprendible de nómina. Las horas extra, bonificaciones o comisiones variables generalmente se promedian y se incluyen parcialmente.
Para independientes y personas naturales con actividad económica propia, el banco solicita declaración de renta, extractos bancarios y, en algunos casos, estados financieros. El criterio de evaluación es más exigente y varía significativamente entre entidades.
Para hogares con dos ingresos, los bancos permiten sumar los ingresos de dos solicitantes, lo que puede ampliar considerablemente el monto aprobado. Esta es una opción que vale la pena explorar si el ingreso individual no alcanza.
El endeudamiento actual reduce tu capacidad
Un detalle que frecuentemente se ignora: Tu capacidad se calcula no solo sobre la cuota hipotecaria. Se calcula sobre el total de tus obligaciones financieras vigentes, incluyendo tarjetas de crédito, crédito de vehículo, créditos de libre inversión y cualquier otra deuda registrada en centrales de riesgo.
Por eso, una de las recomendaciones más prácticas antes de solicitar crédito hipotecario es liquidar o reducir las deudas de consumo vigentes y tarjetas de crédito. Cada obligación que eliminas amplía tu capacidad de pago.
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